共有不動産の賃料分配

2人以上で不動産を所有する共有不動産では1人で不動産を所有している場合とは違って自分一人で自由に不動産を使用収益処分できず、共有者間の意見の対立などによるトラブルも生じやすいことから共有は避けた方がいいです。
しかしながら、商業ビル、集合住宅などのように規模が大きい不動産では1人で所有することが難しく、また遺産分割の際に誰か1人に単独で相続させることができなかったことから共有になってしまうことも少なくありません
このように商業ビルや集合住宅のような比較的規模が大きい不動産の共有の場合、賃料収入が発生します。持分割合に応じて賃料収入の分配がされている事例も多いのですが、私が相談を受けた中には持分割合に応じた分配がされていないという悩みを相談される方もおられます

結論から言うと、共有不動産の賃料を独り占めしている共有者に対して賃料の分配を請求することができます。

このように言うと、
賃貸借契約書の賃貸人に名前がのっていないのに分配を請求できるのですか?
資料がないので賃料額が分かりません。証拠がなくても賃料の分配を請求できるのですか?
という疑問を持たれると思います。

しかし、まず賃貸借契約の賃貸人の点について言うと、賃料は不動産の所有権から発生すると考えられています(法律では法定果実といいます)。ですので不動産賃貸借契約書の賃貸人に名前がのっていなくても、賃料を取得している共有者に対して共有持分の割合に応じた賃料の分配を請求することができます。

次に、賃料の金額が不明で証拠がなくても賃料の分配の請求ができるかについて述べます。

この点について、まず不動産の評価額などから相当な賃料額を計算して請求します。
この状態で訴訟提起をした場合、裁判所は不動産から賃料が発生し、訴えた相手が賃料を取得していることが確かであれば、その相手に対して正確な賃料額を明らかにして証拠資料を提出するよう求めるのが通常です。
相手が、裁判所の求めに対しても賃料を明らかにせず、証拠資料を提出しない場合は、請求した側の賃料額を明らかに争わないものとみて請求した賃料額をそのまま認めるのが通常です。

このような方法で、正確な賃料額が不明で証拠がなくても、賃料分配を請求することが可能となります。

共有不動産に居住する共有者に対する賃料請求

不動産の共有持分を有している人から共有不動産に居住している他の共有者に対して賃料請求できないかという相談を受けることもよくあります。

他の共有者との間で賃貸借契約を結んでいれば賃料請求することは可能です
しかしこのような相談をされる方の場合賃貸借契約が結ばれていることはないと思います
この場合はどうなるかというと、他の共有者が法律上の原因なく居住していない共有者の持分を使用している場合は不当利得となるので不当利得返還請求が可能となります。そしてこの不当利得の金額は賃料相当額となるので、不当利得返還請求権が認められれば賃料請求が認められたのと同じような結果となります
問題はこの法律上の原因ですが、使用貸借契約要するに無償で物を使用することを認める契約ですが、使用貸借契約が締結されていれば法律上の原因があることになるので不当利得にならないことになります
このように言うと、居住している共有者との間で使用貸借の契約書を作成していないよと言われるのですが、裁判所では親族間で物を無償で使用することを許容しているという事実関係があれば契約書がなくても黙示の使用貸借契約が成立したものと解釈することが多いです
そうすると、黙示の使用貸借契約が成立したと解釈されることが多く、その結果不当利得にならず、賃料相当額の請求が認められないことが多いことになります。

共有不動産の賃料が分配されないという悩みをお持ちの方は、共有物分割請求に強い福本法律事務所までお気軽にご相談ください。

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