共有名義の不動産担保ローンとは？
共有名義の不動産担保ローンが行われるのは以下の場合があります。
元々共有名義だった不動産を担保に入れてローンを組む場合
共有者全員から担保に入れることの承諾を取り付けることができれば共有名義の不動産を担保にしてローンを組むことができます。
その場合に担保に入れることを頼まれた人が担保にいれるだけの場合もあれば（物上保証といいます）、連帯債務者になる場合もあります。
共有名義で不動産を共有名義で購入して不動産担保ローンを組む場合
これは最初から共有名義だった不動産を担保に借り入れをするのではなく、最初から共有名義で不動産を購入して不動産担保ローンを組む場合です。
夫婦で購入するという場合が多いですが、親子で購入する場合もあります。
この場合も共有者の1人のみが債務者となる場合もあれば、共有者全員が連帯債務者となる場合もあります。
共有名義の不動産担保ローンのメリット
共有名義で不動産担保ローンを組む場合には、夫婦などのように元々共有名義で不動産を購入する場合もあります。
それ以外に1人の収入だけではローンがとおりにくいという理由からローンを受けやすくするため、共有名義の不動産担保ローンを組む場合もあります。
このように住宅ローンを組みやすくするというのが共有名義の不動産担保ローンのメリットといえます。
共有名義の不動産担保ローンのデメリット
夫婦の場合に、婚姻関係が破綻し、離婚した場合でも当然に共有名義の不動産担保ローンを解消することはできません。離婚しても住宅ローンが連帯債務となっている場合には債務の支払義務は残りますし、共有者の1方のみが債務者となっていた場合でも抵当権は当然に消滅しないことからローンの支払いが滞れば、抵当権に基づいて競売が行われて共有持分権を失うというリスクを負うことになります。
また夫婦でなくて親子関係などで頼まれて共有名義の不動産担保ローンを組んだ場合でも、後で自分で不動産担保ローンを組みたいと思っても共有名義の不動産担保ローンがあるために自分の不動産担保ローンが組めないという不利益を受けることになります。そしてこの共有名義の不動産担保ローンの解消が難しいことから自分のためのローンが組みにくくなるという不利益が生じます。
このように共有名義の不動産担保ローンは収入が少ない人にとってローンを組みやすくなるというメリットがあるものの、ローンの解消が難しく、特に名義貸しのような形でローンを組んだ人にとっては自分のローンが組みにくくなるというデメリットが生じることになります。
共有名義の不動産担保ローンの解消は可能
このように解消が難しい共有名義の不動産担保ローンを解消する方法があります。それが共有物分割請求です。
共有名義の不動産担保ローン解消のための共有物分割請求権
共有物分割請求権とは
共有物分割請求権とは、共有状態の解消を希望する人が強制的に共有状態の解消を求めることができる権利です。
詳しくはこちらをご覧ください。
共有物分割請求権行使による共有名義の不動産担保ローンの解消
共有物分割請求権を行使すると、現物分割、代償分割、換価分割のいずれかによって共有を解消せざるを得なくなります。
建物とその敷地となっている土地などの場合の多くは現物分割をすることができないため、代償分割か換価分割のいずれかが行われることになります。
換価分割で競売を命じる判決が下される場合、売却代金からローンの支払いがされるので共有名義の不動産担保ローンの解消がされることになります。
競売ではなく任意売却で売却する場合でも抵当権を解消して売却するのが通常であることから、共有名義の不動産担保ローンが解消されることになります。
代償分割ですが、代償金を支払う側の代償金によって共有名義の不動産担保ローンの解消するのが通常です。
よって、共有物分割請求権の行使によって、共有名義の不動産担保ローンの解消ができることになります。
共有名義の不動産担保ローンの解消ができない場合
但し、不動産担保ローンのローン残債務額が不動産評価額を上回るというオーバーローンになっている場合は、競売を命じる判決を出してもらうこと自体は可能であっても、競売申立後の鑑定評価を行った結果、競売代金で不動産担保ローン全額の支払いができないものと判断されれば競売手続きが原則として取り消されますので結果的にその場合には不動産担保ローンの解消ができないことになります。
共有名義の不動産担保ローンの解消でお悩みの方は、共有物分割請求に強い福本法律事務所にお気軽にご相談ください。
【共有名義の不動産担保ローンの解消の解決事例】
・共有物分割請求によって名義貸しローンを解消した事例
・共有物分割請求訴訟で持分を他の共有者に買い取らせ、その代金で名義貸しローンを解消した事例
・協議離婚後も夫婦のペアローンと不動産の共有が残った案件で共有物分割請求訴訟提起により共同売却をし、共有関係とペアローンを解消した事例
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